如何預防買賣案件中常見的【賣方原抵押權未塗銷】之糾紛
13601買賣過戶
辦理抵押權塗銷登記
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| 申請說明 | 已登記之抵押權權利，因債務清償、權利拋棄等，致權利消滅時向該管登記機關申辦塗銷所為之登記。 |
| 申請對象 | 一般民眾 |
| 承辦資訊 | 承辦單位:新北市各地政事務所 承辦人員:新北市各地政事務所 聯絡電話:新北市各地政事務所 |
| 應備證件 | 申請人應自行檢附之文件： 一、土地登記申請書。 二、登記清冊。 三、抵押權塗銷同意書或債務清償或權利拋棄證明書。 四、他項權利書狀。 五、申請人身分證明文件。 六、義務人印鑑證明，或持身分證正本及印章親臨地政事務所，由該所指定人員辦理身分核對工作。 |
| 申請方式 | 1.臨櫃 2.通信申請(僅限當事人提出申請且抵押權人須為金融機構者) 3.跨所申請：抵押權塗銷登記可於本市任一地政事務所申辦，旦超過10連件之大宗案件及與非屬跨所項目連件辦理之情形除外。 4.跨縣市代收：民眾得至各縣市登記機關送件，由該代收所人員核對送件人之身分，再利用郵遞方式將申請書及相關文件送交土地管轄所辦理後續作業。 |
| 交付方式 | 申請案處理完畢後，並無需交還民眾之文件 |
| 處理期限 | 1天 |
| 備 註 | 繳付與否：免費申請 義務人為金融機構，並於登記機關設有印鑑備查者，免附印鑑證明。 他項權利書狀載明不動產標的者，得免附登記清冊。 下列書證謄本倘經民眾授權，且得以系統達成查詢者，得免提出： 1.申請人身分證明文件。 人民申請案件除需使用印鑑證明者，申請人(以自然人為限)於申請書簽章時，得以簽名代替印章。 |
買賣已辦理所有權移轉及抵押權設定，似乎一切都順利，就等結案交屋，卻接到銀行通知:因為........所以原抵押權不能塗銷，這是買賣常見的紛爭。為了避免這樣的情況發生一定要注意以下幾點:
1.買賣簽約時一定要請一份最新的登記簿謄本(點選連結申請謄本須知)，查看抵押權設定金額、共有幾順位、是否有私人設定(民間二胎)、抵押權設定之時間點等，同時應請賣方確認債務餘額並註明於契約中。
2.要特別注意若賣方與設定債務人或義務人非同一人之情形，最好要請債務人於買賣簽約時到場說明屆時如何配合取得債務清償證明、如何辦理塗銷登記等。
3.若抵押權設定金額高於買賣價金時縱然賣方堅持債務餘額低於設定金額，或雖再三保證債務早已清償；只是尚未塗銷，仍應將買賣價金(買方繳付之期款)以信託專戶管理，至塗銷原抵押權後賣方才可動支款項，或應以買賣價金優先清償賣方原貸款。
4.若債務已高於買賣總價時，須由賣方配合先清償部份餘額，甚至需全部清償塗銷後(例如有私人設定時)買方才同意提供辦理貸款過戶等資料證件。
5.疑難複雜的個案若有必要，應以簽訂未塗銷懲罰性違約金條款、反擔保設定、信託登記等手段運用以防範糾紛發生。
6.結案交屋時一定要申請一份最新的登記簿謄本，查看抵押權是否已塗銷乾淨。
總而言之，把關的仲介人員或地政士多用一點心思就會減少很多買賣糾紛。茲提供一份本事務所於買賣案件簽約時，附在買賣契約書後的備忘錄供大家參考。本人於買賣簽約時(或買賣完稅時)，都會提醒買賣雙方塗銷抵押權應注意事項以預防【賣方原抵押權無法塗銷】之糾紛。
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買賣案件賣方原抵押權塗銷應注意事項
一、賣方若有原抵押權設定，請於買方撥款日(承辦代書會另行通知)前與原貸款銀行確認至撥款結算日之【貸款餘額】、【貸款帳號】、【貸款戶名】、【分行名稱】、【分行承辦人之聯絡電話分機及姓名】以便辦理原貸款代償、抵押權塗銷及相關事宜。
二、 於買方撥款代清償原貸款後，約三個工作天(每家銀行規定不一樣，請事先確認領取時間、應備證件、印章等以免空跑)，領取清償證明相關文件後交承辦地政士辦理抵押權塗銷登記。
三、 應領回的資料因原債務人與銀行簽定之借貸內容不同而有些許差異，但原則上應包含:
þ 1、抵押權塗銷同意書
þ 2、原設定契約書
þ 3、他項權利證明書
4、擔保本票、保證人保證書等
5、火險、地震險等保險單
6、切結書或承諾書等債務人其他簽署之文件
請將以上1、2、3三樣資料交承辦地政士憑辦塗銷登記，4、5、6請自行保管或作廢。火險、地震險等保險若尚有餘額可申請部分退費。
四、若賣方原貸款餘額超出買方撥款金額，請賣方務必於買賣完稅前將差額部分預先清償，以保障交易安全及以利辦理塗銷事宜順利結案。建議貸款餘額應稍低於撥款金額，不要清償後餘額剛好等於撥款金額，以免加計利息、匯費後因不足清償而銀行無法核發塗銷證明致影響結案進度。
若需專業協助，請洽詢預約專線: (03)3680429 0920570258
曹慶好地政士事務所 曹慶好不動產信託顧問事務所
地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號
回本分類目錄總覽《為什麼要設定抵押權登記?》抵押權時效有多久?要如何進行抵押權塗銷?
抵押權設定 是什麼？最高限額抵押權和普通抵押權差別在哪？房貸繳清後要塗銷嗎？無論是私人設定塗銷還是金融機構銀行塗銷哪一種地政塗銷，塗銷登記如何辦理這篇都幫你整理好。
設定、塗銷抵押權有多重要？房貸繳清後要塗銷嗎？
許多債務人欠款還清後就覺得無債一身輕從此沒事了，殊不知貸款清償完畢後還需要拿債務清償證明文件到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，你可能會問，我貸款都還完了，對方也開立了清償證明，並把他項權利證明書及原抵押權設定契約書都還給我了，沒進行抵押權塗銷會怎麼樣嗎？答案是Yes，畢竟我們永遠不知道在未來的哪一天會不會突然又有又有借貸需求需要向金融機構辦理房屋貸款，結果此時地籍資料上還記載著上一次抵押權設定，銀行因為不願意當次順位抵押權人所以拒絕申貸，這時候想說趕快去辦理塗銷登記不就好了，卻發現由於年代久遠相關文件早就不知道跑哪去了，加上又找不到原先的債權人重新開立清償證明，沒有文件地政事務所就沒辦法協助辦理塗銷，導致還得循法律途徑透過法院判決來辦理塗銷登記，整個勞心又勞力。
抵押權、抵押權人、債權人、債務人是什麼？
在說明抵押權的定義之前，先來解釋一下幾個貸款常見的代名詞：債權人、債務人、抵押人、抵押權人。
- 債權人：簡單來說就是將錢借出去的債主，有權利催討債務， 但不一定擁有抵押權。
- 債務人：就是向債權人借錢的人，有還款義務。
- 抵押人：指為擔保自已或他人履行會債務，而向債權人提供抵押物擔保之。可為債務人本人，或是任何第三人，只要把有價物拿去抵押，例如不動產，即是抵押人。
- 抵押權人：即持有抵押權的人，通常就是債權人。抵押權人參與分配債權時，優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金，有優先受償之權，分配有剩餘，才輪得到一般債權人。而且設定第一順位的抵押權人，優先於後順位的抵押權人。
至於所謂的抵押權，是專為擔保債權而設，設定抵押權的目的在於確保債權，白話一點就是讓抵押權人得以拿回借款。舉例來說，如果債權已屆清償期而未獲清償，抵押權人就可以依據《民法》的規定實行抵押權，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。換言之，抵押權是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人便享有法拍該財產後的優先受償權。
只要抵押擔保物存在，並且抵押權尚未塗銷，抵押權人的債權都能獲得保障，即使借款人因其他債務，被其他債權人查封扣押不動產，抵押權人參與分配時，都可以依當初設定的抵押權順位，獲得該有的債務清償，就算是不動產已過戶移轉至他人名下，只要抵押權的債務並無清償塗銷，沒有取得抵押權人同意書，抵押權的效力就仍繼續存在於該抵押物上。
根據民法規定，抵押權要件除了雙方合意之外，還需要訂立書面契約，抵押權才有效力。故雙方訂立抵押權設定書面契約後，還需檢附指定文件，到不動產所在地的地政事務所申請辦理抵押權設定登記，流程如下。
- 金融機構抵押權設定
a. 第一站銀行金融機構：填寫抵押權設定契約書
b. 第二站地政事務所：辦理抵押權設定登記 - 私人抵押權設定
a. 第一站私人抵押借貸：填寫抵押權設定契約書
b. 第二站戶政事務所：請領印鑑證明
c. 第三站地政事務所：辦理抵押權設定登記
延伸閱讀：< 抵押權設定是什麼？輕鬆搞懂不動產抵押設定全部流程！>
抵押權時效有多久？抵押權時效消滅仍有效？
抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者的時間並不同。
「普通抵押權」
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」簡言之，抵押權人的抵押權所擔保的債權，如遇上時效消滅，依法仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，則該抵押權依法即消滅不得再行使。
「最高限額抵押權」
稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權，換句話說，就已確定之原債權，抵押權人僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利。
依《民法》第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」，也就是說，最高限額抵押權人的抵押權所擔保的債權，如已遇時效消滅，最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權，拍賣抵押物；但是如已超過「五年」，則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍，但最高限額抵押權仍繼續存在，因爲它所擔保的債權還有繼續發生的可能性 。
普通抵押權與最高限額抵押權比較表
| 項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保 | 僅擔保現在已發生債權 | 擔保過去、現在、未來所發生之債權 |
| 權利限制 | 設定後債權原本金額不追加亦不變動，債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力 | 債權人於存續期間可繼續使用，即隨借隨還，不須塗銷後重新限定登記 |
| 抵押權擔保效力 | 除原擔保債權外，債權人對於抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務君不予擔保 | 在存續期間債務人對其抵押權所負債最高限額內之一切債務，均可為抵押權擔保效力所及 |
| 請求權利限制 | 抵押權擔保債權以及利息、違約金 | 超過最高限額範圍外之利息和違約金，無優先受償效力 |
最高限額抵押權和普通抵押權最大的差異在於，普通抵押權是針對現在發生之債權，而且只能持續清償至完畢為止，若於抵押權存期間要再增借，則須設定第二順位抵押權，而最高限額抵押權則不用，它除了現在發生之債權外，亦包含將來所發生之債權，且再最高限額抵押權之範圍及存續期間內，皆可繼續增借。
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如何進行抵押權塗銷？抵押權塗銷同意書準備好
凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記，抵押權塗銷一樣分為兩種：金融機構抵押權以及私人抵押權。
- 金融機構抵押權塗銷：
a. 申請人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
b. 委託代理人辦理：除準備以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。 - 私人抵押權塗銷：
a. 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。
b. 債權人（抵押權人）親自辦理：抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
c. 委託代理人辦理：除以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。
記得，一旦債務清償完畢，拿到了債權人提供的相關證明文件，一定要及早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，以免影響自身權益。
抵押權設定Q&A
抵押權設定怎麼塗銷？
當貸款還完結清時，貸款的銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可以將文件送至地政機關塗銷抵押設定。
抵押權設定金額通常為多少呢?
銀行房貸設定通常為貸款金額的1.2倍，民間房貸設定通常為貸款金額的1.2~1.5倍為合理範圍，超過就不太合理了
以上是為什麼要設定抵押權登記?抵押權時效有多久?教你如何進行抵押權塗銷!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
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